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Inmuebles
Usos (Inm)

  

 

 Ley 13.512        

 

 

REGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

 

BUENOS AIRES, 30 de Septiembre de 1948

 

BOLETIN OFICIAL, 18 de Octubre de 1948

 

Reglamentado por

Decreto Nacional 18.734/49

 

 

 GENERALIDADES

 CANTIDAD DE ARTICULOS QUE COMPONEN LA NORMA 20

OBSERVACION VER ART 4 LEY 24314 (B.O. 12-4-94) POR EL CUAL

DEROGA TODAS LAS DISPOSICIONES QUE SE OPONGAN A LA CITADA

LEY.

 

 

 PROPIEDAD HORIZONTAL-CONDOMINIO-PARTES COMUNES-PARTES PRIVATIVAS-GASTOS DE CONSERVACION-CONSORCIO DE PROPIETARIOS-REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACION: REQUISITOS-ESCRITURA PUBLICA-INSCRIPCION REGISTRAL-ASAMBLEA DE CONSORCISTAS-ADMINISTRADOR DEL CONSORCIO-SEGURO DE INCENDIO

 

 El Senado y la Cámara de Diputados de la Nación Argentina, reunidos en Congreso, etc. SANCIONAN CON FUERZA DE LEY

 

 

ARTICULO 1. - Los distintos pisos de un edificio o distintos

departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de

una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la

vía pública directamente o por un pasaje común, podrán pertenecer a

propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley.

Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de

una persona. 

 

 

ARTICULO 2. - Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o

departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las

cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su

seguridad. Se consideran comunes por dicha razón:

a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos,

galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada,

jardines;

b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como

calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etcétera;

c) Los locales para alojamiento del portero y portería;

d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos

departamentos;

e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y, en

general, todos los artefactos o instalaciones existentes para

servicios de beneficio común.

Esta enumeración no tiene carácter taxativo.

Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo

convención en contrario. 

 

 

ARTICULO 3. - Cada propietario podrá usar de los bienes comunes

conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo

derecho de los demás.

El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será

proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el

que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el

aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución

fiscal.

Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son

inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento

o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento

o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán

efectuarse estos actos, con relación a los mismos, separadamente

del piso o departamento a que accedan. 

 

  

ARTICULO 4. - Cada propietario puede, sin necesidad de

consentimiento de los demás, enajenar el piso o departamento que le

pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre el

mismo. 

 

 

ARTICULO 5. - Cada propietario atenderá los gastos de conservación

y reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida

toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del

edificio o los servicios comunes.

Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las

paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del

conjunto. 

 

 

ARTICULO 6. - Queda prohibido a cada propietario u ocupante de los

departamentos o pisos:

a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a

fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y

administración;

b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad

de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad

del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales

para el edificio. 

 

 

ARTICULO 7. - El propietario del último piso no puede elevar nuevos

pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los

propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta

baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la

solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etcétera.

Toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede realizarse

sin la autorización de todos los propietarios. 

 

 

ARTICULO 8. - Los propietarios tienen a su cargo en proporción al

valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario,

las expensas de administración y reparación de las partes y bienes

comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado

sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Están obligados

en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del

edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas

en dichas partes y bienes comunes por resolución de los

propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce

más cómodo o de mayor renta.

Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a

juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al

reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez,

salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior

del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la

autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al

interdicto de obra nueva; pero la resolución de la mayoría no será

por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.

Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no

mediando oposición de los demás, previamente advertidos, pueden

realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de

partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá

también, cualquiera de los propietarios, realizar las reparaciones

indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados,

pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren

útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas

a su anterior estado.

Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas

comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios

comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece. 

 

 

ARTICULO 9. - Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá

acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración,

por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de

la Propiedad. Dicho reglamento sólo podrá modificarse por

resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de

dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en

escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

 

El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los

siguientes puntos:

a) Designación de un representante de los propietarios, que puede

ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para

administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la

recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho

representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y

despedirlo;

b) Determinar las bases de remuneración del representante y la

forma de su remoción; debiendo nombrarse en su caso el reemplazante

por acto de escritura pública;

c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a

los gastos o expensas comunes;

d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso

necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías

necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras

resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se

exige una mayoría especial. 

 

  

ARTICULO 10. - Los asuntos de interés común que no se encuentren

comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante

de los condóminos, serán resueltos, previa deliberación de los

propietarios, por mayoría de votos. Estos se computarán en la forma

que prevea el reglamento, y, en su defecto, se presumirá que cada

propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a

más de un propietario, se unificará la representación. Cuando no

fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de

propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión, que

se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar

medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin

más procedimiento que una audiencia y deberá citar a los

propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de

escucharlos. 

 

 

ARTICULO 11. - El representante de los propietarios actuará en

todas las gestiones ante las autoridades administrativas de

cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos.

Está, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio. 

 

  

ARTICULO 12. - En caso de destrucción total o parcial de más de

dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede

pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayoría no lo

resolviera así podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la

destrucción fuere menor, la mayoría puede obligar a la minoría a

contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de

negarse a ello dicha minoría, para adquirir la parte de ésta, según

valuación judicial. 

 

 

ARTICULO 13. - Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se

cobrarán a cada propietario independientemente. A tal efecto se

practicarán las valuaciones en forma individual, computándose a la

vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.  

 

 

ARTICULO 14. - No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se

asienta el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no

comprende a éste y si no cuenta con la conformidad de todos los

propietarios. Cada piso o departamento podrá hipotecarse

separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por

voluntad de todos los propietarios. 

 

  

ARTICULO 15. - En caso de violación por parte de cualquiera de los

propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 6, el

representante o los propietarios afectados formularán la denuncia

correspondiente ante el juez competente, y acreditada en juicio

sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de

arresto hasta veinte días o multa, en beneficio del fisco, de

doscientos a cinco mil pesos.

El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese

la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento de domicilio o el

uso de la fuerza pública si fuera menester.

Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor

fuese un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de

reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el

representante de los propietarios o por el propietario afectado.

 

La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción

civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios

afectados. 

 

 

ARTICULO 16. - En caso de vetustez del edificio, la mayoría que

represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición

y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción,

la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la

mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según

valuación judicial. 

 

  

ARTICULO 17. - La obligación que tienen los propietarios de

contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del

edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o

departamentos en la extensión del artículo 3.266 del Código Civil,

aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición; y el

crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los

artículos 3.901 y 2.686 del Código Civil.

Ref. Normativas:  Código Civil Art.3266

Código Civil Art.3901

Código Civil Art.2686

 

  

ARTICULO 18. - A los efectos de la presente ley, quedan derogados

los artículos 2.617, 2.685 in fine y 2.693 del Código Civil, así

como toda otra disposición que se oponga a lo estatuído en esta

ley.

Ref. Normativas:  Código Civil Art.2617

Código Civil Art.2685

Código Civil Art.2693

 

 

ARTICULO 19. - El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley

estableciendo los requisitos de inscripción en el Registro de la

Propiedad de los títulos a que la misma se refiere, forma de

identificación de los pisos o departamentos, planos que será

necesario acompañar, etcétera. 

 

  

ARTICULO 20. - Comuníquese al Poder Ejecutivo. 

 

 FIRMANTES

 

QUIJANO. - CAMPORA. - Reales. - Zavalla Carbó. -

 

 

 

 




 

www.ciudadyderechos.org.ar